Antes de las crisis, los inversores inmobiliarios autóctonos han sido los principales proveedores de propiedades para los grandes grupos internacionales que tenían como objetivo el mercado local. Pero, en los últimos años, han sido los promotores rumanos los que se han hecho sentir mediante la adquisición de proyectos o terrenos de los extranjeros que quieren disminuir su actividad o dejar el mercado rumano, escribe larevistaCapital.
“Los inversores rumanos están mucho mejor adaptados al mercado inmobiliario local, pueden identificar más fácilmente las oportunidades de desarrollo y, lo más importante, tienen unos procesos de toma de decisión mucho más rápido comparados con los inversores internacionales”, según observa Ionut Balau, director y socio de Coldwell Banker Affiliates of Romania.
Aun así siguen siendo los inversores extranjeros los que dominan el mercado inmobiliario rumano. El año pasada se vendieron propiedades en Rumania por valor de 1.200 millones de euros. De este volumen, un 24% ha provenido de inversiones sostenidas por capital francés, un 23% de compañías con accionariado griego, un 13% de Sudáfrica, un 8% de Austria y el 32% restante de otros tipos de capital, entre los cuales el rumano, según Colliers International.
Es poco probable que los inversores rumanos lleguen a un volumen de inversión similar al de los inversores internacionales, más aun, cuando junto con la reducción de la percepción del riesgo de inversión en Rumania, crecerán las inversiones de compañías internacionales, añade Ionut Balau.
Lo que queda de los extranjeros
Los promotores extranjeros han acumulado antes de la crisis superficies grandes de terreno para asegurarse su expansión en Rumania, pero el giro tomado por el mercado determinó a muchos a reducir su actividad. Con este escenario, algunos inversores rumanos han comenzado a adquirir activos ineficientes, aprovechándose de la reducción de precios de hasta un 50% de la suma invertida por el vendedor.
Un ejemplo de esto es la compra en licitación del centro comercial Tiago Mall de Oradea, en insolvencia con deudas de 60 millones de euros. El comprador Gabriel Popoviciu ha pagado 30.5 millones de euros y ha invertido 20 millones más para su finalización. Los inversores irlandeses Mivan quisieron desarrollar una red de centros comerciales, 10 en total, en grandes ciudades de Rumania, pero no consiguieron llevar a fin ningún proyecto a pesar de invertir 150 millones de euros.
La misma suerte tuvo el complejo residencial Cortina Residence, del Grupo italiano Cefin y el fondo de inversiones americano Heitman. Solo consiguieron levantar tres plantas de la estructura antes de entrar en insolvencia con deudas de 25 millones de euros. El proyecto ha sido liquidado por valor de 3.7 millones de euros + IVA y la empresa compradora, controlada por Dan Liviu-Marius. Después de una año de la adquisición, se acerca a finalizar el proyecto de las 270 viviendas.
Un grupo de promotores rumano representado por el ingeniero Radu Ionescu en otoño del año pasado la estructura de resistencia de tres bloques comenzados en 2007 por los españoles de Gea 21 y Prasa. La empresa que desarrolla en proyecto de Laguna Residence, situado junto al lago Tei, entró en insolvencia en 2012. Tras la crisis el grupo Prasa abandonó el mercado rumano, y al timón del proyecto se quedó solo Gea 21. Ahora, el grupo de inversores rumano ha retomado el proyecto.
El circuito de los terrenos
El promotor lituano Europa Group tenía la intención de construir 300 apartamentos en torres de 24 pisos en un terreno cerca de Lacul Morii de Bucarest. La empresa entró en insolvencia y en la primavera de 2014 el terreno ha sido comprado tras la liquidación por 1,35 millones de euros + IVA por el empresario Petre Niculae. El proyecto está en marcha, comprenderá 330 apartamentos y se finalizara hasta enero de 2016.
Los hermanos Adrian y Dragos Pavel, propietarios de Dedeman, compraron en los últimos años dos terrenos donde debían construirse centros comerciales. En 2013 han comprado cerca de 4 millones de euros por un terreno de 3,2 hectáreas en Galati a Globe Trade Centre, y el año pasado compraron 4,1 hectáreas en Hunedoara de Plaza Centers. Han construido ya una gran superficie comercial Dedeman en Galati.
También en 2014, Ionut Dumintrescu, compró un terreno de 8.200 m2 en la zona de Barbu Vacarescu a la empresa CA Immo. Ahora tiene la intención de construir un inmueble de oficinas.
La familia Tanasoiu, presente en el Top 300 Capital, adquirió en diciembre del año pasado 12.700 m2 de los terrenos de la antigua fábrica de pan Spicul de la zona Orhideelor de la compañía española Hercesa. En este lote los españoles tenían previsto desarrollar un proyecto residencial de cerca de 800 apartamentos. Ahora el inversor rumano quiere levantar un edificio de oficinas.
Insuficiente poder financiero
Pese a que los inversores autóctonos han demostrado en los últimos años que poseen una cota importante del mercado inmobiliario rumano, su capacidad de desarrollo comparado con los grandes grupos internacionales es limitada.
“El capítulo financiero, tanto en los fondos propios como en la potencial financiación que puedan obtener, representa el principal factor que hace que los inversores locales no desarrollen proyectos de grandes dimensiones”, remarcó Ionut Balau.
En total, 53 millones de euros es la suma que han pagado los promotores rumanos por las propiedades abandonadas por los grandes grupos de promotores internacionales.
Texto traducido por Translation Agency SRL
