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Nueve argumentos que alejan a Rumania de una burbuja inmobiliaria

de Juan Morales     HotNews.ro
Luni, 4 decembrie 2017, 17:18 Espanol - actualidad

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Foto: Hotnews
El ritmo de adquisiciones y la tendencia al crecimiento de los precios en el mercado inmobiliario de Rumania, podría llevarnos a recordar la crisis inmobiliaria de hace diez años, suscitando miedo a una nueva crisis. Pero ¿Cuánto de real es el peligro de enfrentarnos a un tipo así de caída del mercado en un futuro próximo? cuenta Juan Morales en su blog Real State Romania.

A esta pregunta respondió Ovidiu Sandor a Imobiliare.ro. El promotor que en estos momentos desarrolla el complejo residencial ISHO, en Timisoara, con una capacidad de 1.200 viviendas, puntualizo su respuesta con nueve argumentos:
 
1. Los precios crecen, pero no al ritmo de hace diez años
El primer argumento contra la inminente crisis es la evolución de los precios. “Con ratios anuales de crecimiento por debajo del 10%, el periodo actual no se asemeja con nada al de 2006-2008, cuando conforme a los datos, los precios crecían a un ritmo incluso del 50% anual.
 
2. Los ingresos de la población son mayores

Por otra parte el nivel medio de los ingresos de la población es aproximadamente un 100% mayor que en la fecha referida anteriormente. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, el salario medio neto en Rumania sobrepasa los 2.400 lei (500 euros aproximadamente), frente a los 1.282 lei de 2008. Además, el ritmo del crecimiento de este indicador se acelera debido a la competencia en cuanto recursos humanos se refiere. Y por otra parte tenemos una generación con mayor poder adquisitivo y de consumo, con previsiones optimistas para el año que viene.
 
3. El programa estatal “Prima Casa” pierde influencia
La influencia que el programa estatal “Prima Casa” tiene en el volumen total de transacciones es cada vez más reducida. Los bancos tienen productos competitivos y los intereses continuaran a niveles atractivos. Esperamos que  este periodo, en que los intereses son relativamente bajos, se mantenga, pero por el momento no vemos motivos reales de preocupación a medio plazo, tanto en cuanto los intereses para los créditos en euros, parece que estarán un largo periodo a un nivel bajo.
 
4. Mayor liquidez
Un factor importante es que buena parte de las transacciones en estos momentos se hacen con recursos propios, muchos compradores han acumulado liquidez desde el periodo de 2009 hasta ahora, de forma que la dependencia del crédito no es tan grande.
 
5. Compradores mejor informados
Tras el periodo de recesión, el apetito de los compradores por la información ha crecido. Estos siguen la evolución de os índices inmobiliarios y comprenden la importancia de un emplazamiento favorable y el prestigio de unas zonas a la hora de establecer precios. Además, los clientes tienen pretensiones a la hora de comprar, analizan los diferentes conceptos disponibles en el mercado y comprenden las diferencias entre los bloques nuevos y los viejos, no siendo el precio el único criterio de evaluación.
 
6. Un mejor ratio de absorción

El stock de apartamentos se absorbe  a una mayor media, debido en parte al crecimiento de la demanda y por otra parte porque los terrenos disponibles en las zonas con posibilidades para la construcción de complejos residenciales están limitados.
 
7. Posibilidades limitadas para la expansión de la oferta
En las condiciones en que la legislación ha evolucionado junto con el mercado, la obtención de una autorización de construcción es más restrictiva, igualmente la obtención del PUG, hecho que limita la expansión de la oferta.
 
8. La inversión no es especulativa
El interés de los inversores existe, pero en limites sostenibles. Si en los años 2006-2008 muchas adquisiciones tuvieron un objetivo especulativo, ahora la mayoría de las transacciones  formalizas tienen como objetivo principal el uso de la vivienda por el comprador. Por otra parte la ponderación de las transacciones con objetivos de inversión se mantiene a niveles relativamente reducidos y los clientes ven su beneficio en el alquiler y no en la reventa.
 
9. Riesgo reducido de stock no vendido
A medio y largo plazo, los costes de la construcción también crecerán. Junto con la regulación urbanística más restrictiva y los precios de los terrenos en ascenso, este factor puede poner límites a la expansión de la oferta, en contrapunto con la alta demanda. El riesgo de acumulación de un stock significativo de viviendas que no sea absorbido por el mercado es muy reducido.




















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